ESTAFA EN COMPRA VIVIENDA

ESTAFA EN COMPRA VIVIENDA

El presente post, estimo que tiene capital importancia, fundamentalmente por la referencia que se hará a los avales o garantías legalmente establecidos en favor de los compradores respecto a las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de una vivienda que, en el supuesto de no constituirse y no producirse la entrega, podrían dar lugar a supuestos de estafa/apropiación indebida. Me parece muy relevante la cuestión, desde que un día en Sala, oí a un Fiscal, ahora en el Tribunal Supremo, manifestar que la cuestión era relevante, hasta el punto de que habida cuenta dicha obligación, ello era motivo para un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, caso de que la sentencia fuera absolutoria por entender que existía una mera crisis empresarial. De ahí la relevancia de la constitución de garantías para garantizar la devolución de sumas o cantidades entregadas a cuenta, ya no sólo en el ámbito civil, sino también en el penal. Reseñar que en este post, por eso se incide en esa normativa y también recogemos literalmente (más que en otras entradas, el pronunciamiento del Tribunal Supremo atinente a dicha normativa). 

Dicho esto, entramos a comentar la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2015, cuyo Ponente es el Excmo. Sr. Magistrado Carlos Granados Pérez. 

La Audiencia Provincial de Granada dictó sentencia condenatoria por estafa, agravada, tratándose de vivienda y por la cuantía defraudada, con fecha 11 de abril de 2014. 

Los hechos probados son los siguientes (sintetizados y en lo esencial): la acusada publicitó una promoción de viviendas consciente de que la sociedad carecía de medios propios suficientes para acometer el proyecto, careciendo entonces de la propiedad de los terrenos, sin certeza de obtener financiación, no estando aprobado definitivamente por el Ayuntamiento el Proyecto de Urbanización donde debía asentarse la promoción ni su reparcelación.

La querellante (luego acusación particular y, también perjudicada), sin sospechar nada y confiando en la seriedad de la oferta suscribió un contrato de reserva sobre una vivienda, pagando 18.000 € a cuenta del precio baja la falsa promesa de devolución y además constando que dichas sumas estaban avaladas por una Compañía Aseguradora, lo que se consignó en el documento, sin haber hecho la acusada gestión de ninguna clase para contratar aval o seguro que garantizase la devolución ni en esa ni en ninguna otra Compañía de Seguros que operase legalmente en España.

En el contrato de reserva se pactó un calendario de pagos. La perjudicada desembolsó fraccionadamente conforme a este la cantidad de 84.000 euros, llegando a pactar la entrega de un piso hipotecado por valor de 48.080,96 euros en el contrato de compraventa con compromiso falso de otorgamiento de escritura de permuta y subrogación en la hipoteca.

Se aprobó el proyecto de urbanización, el de reparcelación y la licencia de obras posteriormente.

Habiendo transcurrido sobradamente el plazo fijado en el primitivo contrato de compraventa sin haberse iniciado las obras, la querellante (acusación particular) se informó, observando incluso un embargo preventivo sobre la finca, en la cual únicamente había una placa de hormigón. Entonces instó la resolución del contrato a la promotora y la devolución de la suma entregada a cuenta del precio, que ascendía a 111.800 €. Solo obtuvo evasivas, excusas del retraso por inconvenientes del Ayuntamiento (según le manifestó la acusada).

A fecha de la sentencia de la Audiencia Provincial las obras estaban paralizadas y la promotora en concurso de acreedores.

La Audiencia Provincial condenó a la acusada como autora de un delito de estafa a la pena de cuatro años de prisión y 12 meses de multa con una cuota de 6 euros, así como al pago de las costas incluidas las de la acusación particular. También en sede de responsabilidad civil a indemnizar a la perjudicada en 111.800 euros más el 10% anual acumulado e intereses legales desde la sentencia hasta su abono. En el caso de impago por la acusada, se declaró la responsabilidad subsidiaria de la sociedad mercantil que promovía las obras, con remisión de testimonio al Juzgado donde se tramitaba su concurso de acreedores.

La condenada en primera instancia interpuso recurso de casación. Adujo la existencia de una mera quiebra empresarial "normal y corriente", la no concurrencia de la agravante de ser vivienda (por no haberse probado que fuera vivienda habitual, ni la primera), cuestionando también la agravante por la cuantía de la defraudación.

El Tribunal Supremo expresa que en el supuesto narrado se aparentó seriedad y solvencia en el contrato privado de reserva, que no se correspondía a la realidad para producir un desplazamiento patrimonial que de otro modo, de conocerse la verdad, no se hubiera producido. 

Se ocultó no ser dueño, no tener licencia y "la guinda" (y lo dice el Tribunal Supremo) fue manifestar la existencia de aval garantizando la devolución (de las cantidades entregadas a cuenta del precio), siendo ello mentira, al tratarse de una sociedad aparentemente francesa que ni siquiera trabajaba en España.

Las cláusulas se mantuvieron en el contrato privado de reserva, constando la titularidad del terreno, todavía inexistente y la existencia de un préstamo en tramitación con garantía hipotecaria, que mal podía existir sin la propiedad del terreno. 

Con todo ello - expresa el Tribunal Supremo- se logró que la querellante (acusación particular) entregase cantidades de dinero (por la apariencia de seriedad y las falsas promesas de avales que ofrecía la acusada). 

La sentencia explicita además con amplitud lo relevante a la garantía de las cantidades entregadas. 

Dice el Tribunal Supremo "es oportuno dejar constancia de que la construcción y venta de viviendas (modificada por la Disposición Adicional 1ª de Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en  la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación), establece en su artículo 1º, la obligación de que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas garanticen la devolución de las cantidades entregadas, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro, o por aval solidario prestado por Banco o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, y que en su artículo sexto, hoy derogado, sancionaba la no devolución de las cantidades percibidas y no aseguradas como delito de apropiación indebida, sigue determinando la doctrina jurisprudencial mayoritaria. La Ley 57/1968, de 27 de julio, se promulgó, como señala su Exposición de Motivos, como consecuencia de que "la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que esta no se lleve a efecto. Pese a la renovada vigencia de la norma por la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999, su aplicación ha sido más bien escasa durante la época de bonanza económica en el ámbito de la construcción, pues aunque generalmente los promotores inmobiliarios introducían en los contratos de compraventa la referencia a los preceptos de la ley, estos compromisos no siempre se traducían en la formalización efectiva del aval o contrato de seguro previsto en dicha norma. Ha de recordarse que la disposición adicional primera de la L.O.E. mantiene expresamente la vigencia de las obligaciones legales establecidas imperativamente en la Ley 57/68, disponiendo que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones: a) la expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley. c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución. d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del artículo 6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

La llegada de la crisis económica ha vuelto a reproducir los abusos que justificaron la aprobación de la Ley  57/68, pionera en la defensa de los derechos de los consumidores, y a resaltar la necesidad de garantizar su cumplimiento, con la exigencia de las responsabilidades correspondientes, administrativas o penales, en caso de incumplimiento.

Continúa diciendo el Tribunal Supremo, "esta Sala se ha pronunciado en las Sentencias 253/2014, de 18 de marzo y 163/2014, de 25 de febrero sobre el alcance delictivo de la omisión de estas garantías para la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente para la construcción de viviendas. 

El Tribunal Supremo entiende que existen todos y cada uno de los elementos típicos del delito de estafa. Ha existido engaño bastante que ha creado error en la perjudicada que había confiado en la aparente solvencia y seriedad que ofrecía la acusada y en las garantías de devolución a las que se había comprometido por escrito y ello determinó la entrega de tan importantes sumas de dinero, que recibió la acusada con evidente ánimo de lucro existiendo nexo causal entre la conducta defraudatoria y el perjuicio sufrido por la víctima.

Además la perjudicada iba a destinar el inmueble que compraba para su vivienda permanente (lo que agrava la pena de la estafa, siendo un subtipo agravada del artículo 250 del C.P.) y además las sumas entregadas (segunda agravante específica) superan ampliamente la cuantía exigida por el Código Penal para apreciar la agravante por el valor de la defraudación, superando los 50.000 euros. Por ello, las agravaciones de vivienda y del valor de la defraudación han sido correctamente apreciadas, según expresa en su sentencia el Tribunal Supremo.